Surmonter la crise : des stratégies audacieuses pour 2026

Tout au long de 2025, le secteur a échangé à des évaluations les plus basses, avec des ratios cours-bénéfices variant entre 7,0x et 8,3x — des niveaux observés pour la dernière fois lors de la crise de 2008 et du confinement en 2020.

 

Les prévisions de KKP pour 2026 anticipent une contraction continue, bien que plus lente, d'environ 6 %.

 

Les stocks invendus devraient diminuer de 6 % pour atteindre environ 207 998 unités, les développeurs restant prudents quant aux lancements à grande échelle.

 

Vissarut Panyapinyopon, responsable des prêts immobiliers chez KKP Bank, a conseillé aux développeurs : "Regardez votre propre portefeuille et voyez si vous pouvez supporter des ventes plus lentes, puis réduisez la taille des projets en conséquence."

 

JLL Thaïlande souligne que la volatilité du marché orientera les impératifs stratégiques tout au long de l'année 2026.

 

Anawin Chiamprasert, responsable de la recherche et du conseil, note que "les investisseurs et développeurs visionnaires repensent leur stratégie de portefeuille immobilier en donnant la priorité à l'amélioration, au repositionnement et à la conversion des actifs."

 

JLL s'attend à ce que les propriétés industrielles et d'entrepôts restent parmi les meilleurs performeurs en 2026, soutenues par une demande logistique saine. Les indicateurs clés montrent des taux d'inoccupation relativement stables à 11,0 % au troisième trimestre 2025.

 

CBRE Thaïlande soutient que le secteur résidentiel restera fortement dépendant du marché domestique.

 

Le cabinet prévoit que les prix demandés pour les condominiums en centre-ville atteindront 315 000 bahts par mètre carré d'ici fin 2025, représentant une croissance modeste de 1,61 % d'une année sur l'autre.

 

Les zones intermédiaires et suburbaines devraient enregistrer des gains marginaux, à 110 500 bahts par mètre carré (+0,20 %) et 84 000 bahts par mètre carré (+0,85 %), respectivement.

 

Colliers International révèle un changement décisif des capitaux mondiaux vers l'Asie-Pacifique, où la technologie, les critères ESG et l'expérience des locataires demeurent des moteurs de valeur essentiels.

 

Le REIC projette un léger refroidissement en 2025, prévoyant une diminution de 0,3 % en volume et de 0,8 % en valeur par rapport à 2024 pour les transferts résidentiels.

 

Le centre prévoit une reprise progressive à partir du deuxième trimestre 2026, conditionnée par un soutien gouvernemental soutenu, avec des prévisions de ventes résidentielles en hausse de 2 à 3 % par an jusqu'en 2026, atteignant en moyenne environ 83 000 unités, bien en dessous des niveaux d'avant la pandémie.

 

Les analystes indépendants offrent des views contrastées. Surachet Kongcheep, directeur général de Property DNA, projette des augmentations de prix annuelles de 5 à 7 %, tandis que Athip Pichanon, président honoraire de l'Association du secteur du logement, prévoit une croissance plus conservatrice de 2 à 3 %.

 

 

 

Défis structurels persistants

Au-delà des pressions cycliques, le marché thaïlandais fait face à des vents contraires structurels.

 

La transition démographique vers une société vieillissante réduira la demande, tandis que la diminution de la population en âge de travailler — principal moteur du marché — l'érodera encore davantage.

 

L'augmentation des coûts de construction, notamment pour les terrains de premier choix, conjuguée à une pénurie persistante de main-d'œuvre, génère des hausses de prix qui dépassent la croissance des revenus.

 

Les promoteurs cotés subissent une pression croissante avec plus de 156 milliards de bahts de dettes arrivant à échéance dans l'année, ce qui les oblige à adopter des stratégies de prix agressives tout en limitant la faisabilité de nouveaux projets.

 

Les prêts aux promoteurs ont diminué d'environ 20 % d'ici la fin de 2025.

 

Pour 2026, KKP Bank se concentrera sur ses clients existants — de grandes entreprises cotées et des PME expérimentées — évitant une expansion aggressive face aux conditions du marché.

 

 

 

Opportunités dans l'adversité

Malgré les défis, des opportunités émergent. Le marché résidentiel en dessous de 5 millions de bahts continue de montrer une forte demande.

 

Des solutions de financement alternatives au-delà des prêts bancaires traditionnels — comme le crédit-bail ou les schemes de location-vente — pourraient libérer un pouvoir d'achat substantiel.

 

Les demandes auprès du Bureau de l'investissement ont atteint des niveaux historiques, avec un total de 1,08 trillion de bahts pour les demandes au premier semestre 2025, et des certificats de promotion dépassant 600 milliards de bahts, représentant une croissance de 49 % d'une année sur l'autre.

 

Ces investissements, concentrés principalement dans la région Est, créeront des centres d'emploi générant finalement une demande résidentielle.

 

Le plan de transport du gouvernement pour 2025-2026 couvre 287 projets d'une valeur de 253,45 milliards de bahts, destinant les investissements à des liaisons ferroviaires légères à Phuket et Chiang Mai, élargissant ainsi le champ de développement.

 

Le passage vers des propriétés locatives et des espaces de cohabitation représente une autre avenue. Les jeunes générations montrent une préférence croissante pour la location plutôt que l'achat, incitant les développeurs à se concentrer sur des propriétés locatives flexibles et abordables.

 

Les développements axés sur la santé gagnent en traction alors que la population vieillissante de la Thaïlande stimule la demande pour des biens immobiliers médicaux et des logements pour retraités.

 

Le marché immobilier thaïlandais est estimé à 58,78 milliards de dollars en 2025, avec des prévisions l'amenant à 77,15 milliards de dollars d'ici 2030, représentant une croissance annuelle composée de 5,59 %, suggérant une croissance structurelle à long terme malgré des résistances à court terme.

 

 

 

Regard vers l'avenir

Alors que le secteur immobilier thaïlandais navigue à travers les turbulences de 2025 vers 2026, l'industrie se trouve à un carrefour.

 

Les défis immédiats — une dette des ménages élevée, un crédit restreint, un pouvoir d'achat faible — nécessitent un soutien politique soutenu et des réponses innovantes de la part des développeurs.

 

La bifurcation du marché entre des segments de masse en difficulté et des développements de luxe résilients pourrait persister.

 

Le succès en 2026 dépendra de la capacité des développeurs à anticiper les préférences changeantes, à identifier des poches de demande et à maintenir une discipline financière tout en se positionnant pour une éventuelle reprise.

 

Le message de Vissarut aux développeurs était clair : l'ère des projets de masse à grande échelle est révolue, et la survie dépend de la prudence financière, d'un ciblage hyper spécifique et d'une approche plus réduite. Le manuel du marché de masse du passé est obsolète.

 

Bien que le chemin reste difficile, les attraits fondamentaux de la Thaïlande — sa localisation stratégique, son infrastructure touristique robuste et son amélioration de la connectivité — assurent la viabilité à long terme du secteur.

 

La question n'est pas de savoir si la reprise viendra, mais à quelle vitesse, et quels développeurs en sortiront renforcés.

 

Pour les investisseurs, acheteurs et parties prenantes, 2026 promet un repositionnement stratégique, où une navigation prudente à travers les défis persistants pourrait débloquer des opportunités pour ceux qui font preuve de patience, de capital et d'une vision claire.